Checklist de due diligence pentru un proiect fotovoltaic sau BESS: ce documente merită cerute și ce trebuie să dovedească

Mai multe fronturi deodată

Documentele unui proiect se împart pe direcții care avansează în paralel: terenul, certificatul de urbanism și autorizația de construire, mediul, racordarea la rețea și, peste prag, ANRE. Fiecare are documentele și termenele ei, iar una poate fi mult înaintea alteia. Memoriul din 2025 pentru un parc fotovoltaic din Fântânele, județul Arad, a fost întocmit în faza autorizației de construire și spune că un contract de racordare cu Transelectrica fusese deja încheiat, în baza unui ATR (pagina 12). Memoriul din 2025 pentru o instalație de stocare din Gătaia, județul Timiș, trece ATR-ul printre avizele care urmează să fie obținute (pagina 7).

„Ready to build” este un termen al tranzacției, nu un statut juridic unic. Documentele tranzacției ar trebui să îl definească, de obicei printr-o listă de autorizații, drepturi și alte documente care trebuie să fie în vigoare sau îndeplinite la o anumită dată. Checklistul de mai jos este un mod de a verifica acea definiție în raport cu dosarul proiectului.

Ce trebuie cerut

Documentele de mai jos sunt cele pe care le conține de obicei dosarul unui proiect înainte de construire, fiecare cu ce trebuie să dovedească. Avizele de care are nevoie un anumit proiect sunt cele cerute prin certificatul lui de urbanism.

• Extrase de carte funciară pentru informare, recente, pentru fiecare parcelă: cine este proprietarul și ce drepturi și sarcini sunt înscrise, de exemplu dreptul de superficie al dezvoltatorului.
• Contractele din care vin drepturile dezvoltatorului asupra terenului (superficie, închiriere, concesiune sau vânzare): pentru ce parcele, până când și dacă termenul poate fi prelungit.
• Planurile cadastrale și drepturile de-a lungul traseului cablului, când lucrările de racordare ies din amplasament.
• Pentru teren agricol în extravilan: aprobarea scoaterii terenului din circuitul agricol, temporar sau definitiv, și termenul ei.
• Certificatul de urbanism: regimul terenului, avizele pe care le cere și propriul termen de valabilitate.
• Fiecare aviz cerut prin certificat: numărul, data, termenul, condițiile și dacă este favorabil.
• Acolo unde certificatul îl cere: planul urbanistic zonal (PUZ) și hotărârea consiliului local care îl aprobă.
• Actul care a încheiat procedura de mediu: punctul de vedere al autorității de mediu, de exemplu decizia etapei de încadrare, sau, dacă procedura a continuat, acordul de mediu ori avizul Natura 2000.
• Autorizația de construire, eventuala ei prelungire și autorizația pentru lucrările de racordare, dacă acestea au una separată: ce lucrări, pe ce parcele, până când.
• Studiul de soluție și avizarea lui, ATR-ul și eventualele lui actualizări: puterea aprobată pe etape, punctul de racordare, lucrările, tariful, garanția și termenele.
• Dovada constituirii garanției financiare pentru racordare, acolo unde a fost cerută, și dovada plății tarifului de racordare.
• Contractul de racordare și actele lui adiționale, precum și contractul de proiectare și execuție a instalației de racordare.
• Rezultatul alocării capacității de racordare, dacă proiectul a participat la o alocare.
• Când puterea debitată în rețea poate depăși 1 MW: autorizația de înființare sau cererea pentru ea și termenul până la care trebuie obținută.
• Dacă centrala este deja construită: procesele-verbale de recepție, certificatul de racordare și licența.

Terenul: cine deține dreptul, pe ce parcele, până când

Extrasul de carte funciară pentru informare arată cine este proprietarul unei parcele și ce drepturi și sarcini sunt înscrise asupra ei, de exemplu un drept de superficie în favoarea dezvoltatorului. Cereți unul recent pentru fiecare parcelă, împreună cu contractele din care vine fiecare drept. Extrasul contează și dincolo de analiza terenului. În regimul aplicabil înainte de 25 august 2026, relevant pentru certificatele discutate mai jos, documentația pentru autorizația de construire cuprindea dovada titlului asupra terenului și, după caz, extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi (Legea 50/1991 art. 7 alin. (1) lit. b)). ANRE acordă autorizația de înființare numai pentru o capacitate amplasată pe proprietatea solicitantului, pe o proprietate deținută cu un alt titlu legal sau pe imobile ale statului ori ale unităților administrativ-teritoriale (Legea 123/2012 art. 10 alin. (3)).

Termenul dreptului contează la fel de mult ca dreptul. Memoriul din 2022 pentru un plan urbanistic zonal al unui parc fotovoltaic din Fântânele descrie astfel dreptul de superficie al dezvoltatorului:

Dacă nu a fost prelungit, acest drept a durat până în martie 2025. Memoriul din 2025 al aceluiași dezvoltator, pentru un parc din aceeași comună, spune că s-a constituit un drept de superficie, dar nu dă niciun termen (pagina 13), iar cele două memorii nu arată dacă privesc aceleași parcele. Memoriul din 2025 pentru instalația de stocare de la Medgidia, județul Constanța, citează patru extrase care arată fiecare un drept de superficie înscris în favoarea dezvoltatorului, tot fără termen (paginile 12 și 13). În ambele cazuri întrebarea este aceeași: ce arată un extras actual și până când?

Când lucrările de racordare trec în afara parcelelor proiectului, întrebați ce drepturi are dezvoltatorul de-a lungul traseului cablului. Memoriul Fântânele din 2025 lasă lucrările de racordare pentru o procedură separată („printr-o procedură separată”, pagina 12), așa că cereți și documentele lor.

Construirea pe teren agricol din extravilan are nevoie și de aprobarea scoaterii terenului din circuitul agricol, temporar sau definitiv. Cereți-o, împreună cu termenul ei. În memoriul Medgidia, tabelul dezvoltatorului trece un aviz tehnic ANIF pentru scoaterea temporară din circuit, valabil 24 de luni, până la 13.05.2027 (pagina 42).

Certificatul de urbanism și avizele pe care le cere

Potrivit Legii 50/1991, care guverna certificatele discutate aici, certificatul de urbanism era un act de informare. El făcea cunoscut regimul juridic, economic și tehnic al terenului și stabilea lista avizelor și acordurilor necesare pentru autorizația de construire. Prin el însuși, nu conferea dreptul de a construi (art. 6 alin. (1) lit. a) și c) și alin. (5)).

Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a înlocuit Legea 50/1991 la 25 august 2026. Un certificat emis înainte de această dată își păstrează valabilitatea, iar art. 582 alin. (4) prevede că autorizația de construire poate fi emisă pe baza avizelor solicitate prin acel certificat. Certificatele pe care se sprijină memoriile citate aici au fost emise la 31.12.2024 (memoriul Fântânele din 2025, pagina 10), la 23.01.2025 (memoriul Gătaia, pagina 19) și la 21.03.2025 (memoriul Medgidia, pagina 42). Pentru a verifica ce cereau acele certificate, punctul de plecare este, așadar, regimul juridic în care au fost emise.

Lista din certificat este lista de verificat, rând cu rând: fiecare aviz cerut, cu numărul, data, termenul și condițiile lui. Memoriul Medgidia reproduce tabelul dezvoltatorului cu avizele obținute pentru acel proiect:

Un asemenea tabel este o hartă utilă a ce trebuie cerut, dar nu ține locul avizelor. Fraza de sub el este afirmația dezvoltatorului:

Două rânduri din tabel pot fi ușor citite greșit. Avizul rețelelor electrice („Aviz Retele electrice”) apare ca favorabil, fără să se spună ce fel de aviz este. Avizul de amplasament, pe care certificatele îl cer des, dă punctul de vedere al operatorului de rețea asupra coexistenței proiectului cu rețelele lui existente; el nu este un ATR (Ordinul ANRE nr. 59/2013, Anexa nr. 1). Tabelul mai notează că avizul Transelectrica nu este necesar („Nu este necesar”). Într-o listă de avize din certificat, un asemenea rând privește de obicei afectarea instalațiilor Transelectrica de pe amplasament și nu spune nimic despre racordare. ATR-ul se emite de operatorul la rețeaua căruia se racordează proiectul (art. 25 alin. (1) din același ordin), deci ATR-ul arată care este acea rețea și la ce tensiune. Cereți-l.

Acolo unde certificatul cere un plan urbanistic zonal (PUZ), cereți planul și hotărârea consiliului local care l-a aprobat.

Mediul: actul care a încheiat procedura

Pentru proiectele prevăzute de Legea 292/2018, realizarea fără decizia etapei de încadrare sau acordul de mediu este interzisă (art. 23 alin. (1)). Actul de cerut este cel care a încheiat procedura. Pentru un certificat emis înainte de 25 august 2026, Legea 50/1991 numește rezultatele posibile: punctul de vedere al autorității de mediu după etapa de evaluare inițială sau după etapa de încadrare, de exemplu decizia etapei de încadrare prin care proiectul nu se supune evaluării impactului, ori, dacă procedura a continuat, actul ei administrativ, acordul de mediu sau avizul Natura 2000 (art. 6 alin. (1¹)).

În memoriul Medgidia, tabelul dezvoltatorului trece decizia nr. 54 din 12.05.2025 a APM Constanța, pe care o numește și decizie a etapei de încadrare, și decizie a etapei de evaluare inițială, „valabil pe perioada CU+AC”, cu cuvintele lui. Potrivit Legii 50/1991, documentul emis după etapa de evaluare inițială este un punct de vedere (art. 6 alin. (1¹)). Memoriul însuși a fost întocmit pentru obținerea acordului de mediu (pagina 1), ceea ce sugerează că procedura a continuat după decizia 54. Întrebați ce etapă a încheiat decizia 54 și cereți actul care a încheiat procedura.

Memoriul de prezentare descrie proiectul cu cuvintele dezvoltatorului, pentru autoritatea de mediu. Cifrele lui sunt afirmațiile dezvoltatorului, nu aprobări, așa că proiectul descris acolo trebuie comparat cu proiectul pe care îl autorizează autorizația de construire și îl aprobă ATR-ul.

Autorizația de construire

Potrivit Legii 50/1991, care guverna certificatele discutate aici, documentația pentru autorizația de construire cuprindea certificatul de urbanism, dovada titlului asupra terenului, documentația tehnică și avizele și acordurile stabilite prin certificat, împreună cu punctul de vedere al autorității pentru protecția mediului și, după caz, actul ei administrativ (art. 7 alin. (1) lit. a)-d)). Verificați ce lucrări autorizează efectiv autorizația, pe ce parcele și pentru ce perioadă. Lucrările de racordare pot rămâne în afara ei, ca în memoriul Fântânele din 2025.

În acel regim, valabilitatea autorizației se putea prelungi o singură dată, gratuit, pentru cel mult 24 de luni, la o cerere depusă cu cel puțin 45 de zile lucrătoare înainte de expirare (art. 7 alin. (7)), iar prelungirea se înscria în originalul autorizației, fără o altă documentație (art. 7 alin. (7¹)). Dacă lucrările autorizate trebuiau modificate în perioada de valabilitate, titularul trebuia să ceară o nouă autorizație (art. 7 alin. (15)). Pentru o prelungire sau un alt demers făcut după 25 august 2026, verificați dispozițiile tranzitorii și Codul aflat acum în vigoare.

Autorizația are și un termen stabilit de regulile de racordare, descris în secțiunea următoare.

Racordarea la rețea

Documentele de racordare merg de la cererea de racordare la contractul de racordare: studiul de soluție și avizarea lui, ATR-ul și eventualele lui actualizări, dovada constituirii garanției financiare, acolo unde a fost cerută, contractul de racordare cu actele lui adiționale și contractul de proiectare și execuție a instalației de racordare. Dacă proiectul a trecut printr-o alocare a capacității de racordare, cereți și rezultatul ei. Cum se citește ATR-ul însuși este subiectul unei note separate.

Cum se citește un aviz tehnic de racordare, punct cu punct →

Acolo unde regulamentul cere o garanție financiară pentru racordare, valoarea și forma ei de constituire se înscriu atât în ATR, cât și în contractul de racordare (Ordinul ANRE nr. 59/2013, art. 31 alin. (4)). Cele două trebuie să se potrivească, la fel și dovada constituirii garanției.

Alte două documente țin ATR-ul în viață. Potrivit regulamentului, în forma în vigoare de la 25 mai 2026, titularul unui loc de producere, în care regulamentul include și instalația de stocare individuală, trebuie să obțină autorizația de construire și, dacă puterea aprobată pentru evacuare depășește 1 MW, autorizația de înființare pentru capacitatea de producere și pentru instalațiile de stocare de la acel loc. Fiecare trebuie obținută până la data încheierii contractului de execuție a instalației de racordare, dar nu mai târziu de 12 luni de la încheierea contractului de racordare și de 18 luni de la emiterea ATR-ului. Același articol prevede o excepție pentru unele contracte. Termenul pentru autorizația de construire se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni, cu acordul scris al operatorului de rețea, cu o garanție financiară suplimentară de 5% din valoarea fără TVA a tarifului de racordare și numai dacă documentele justificative arată că motivele întârzierii sunt independente de voința utilizatorului; termenul pentru autorizația de înființare se poate prelungi în cazurile enumerate. Dacă unul dintre documente nu este obținut la timp, ATR-ul își încetează valabilitatea, iar contractul de racordare încetează de drept (art. 2 alin. (1¹) și art. 36 alin. (5)-(7)). Pentru un ATR sau un contract anterior datei de 25 mai 2026, verificați ce formă a acestor reguli se aplică.

Pentru o instalație de stocare, ATR-ul ar trebui să arate și puterea care poate fi absorbită din rețea, pentru încărcare, nu doar puterea care poate fi evacuată; verificați-le pe amândouă. MWh măsoară energia pe care o poate stoca instalația, nu puterea ei: memoriul Gătaia dă 20 MW putere și 40 MWh capacitate de stocare (pagina 4), două mărimi diferite.

Ce măsoară kW, kWp, MW și MWh într-un dosar de proiect →

ANRE: autorizația de înființare și licența

O capacitate nouă de producere sau o instalație de stocare nouă are nevoie de autorizație de înființare de la ANRE când puterea electrică maximal debitată în rețea depășește 1 MW. Până la 1 MW inclusiv, autorizația nu este necesară, dar sunt obligatorii notificarea ANRE privind proiectul și raportarea periodică a stadiului lui (Legea 123/2012 art. 10 alin. (1)). Pragul se raportează la puterea debitată în rețea, nu la puterea instalată și nu la MWh.

Ordinul ANRE nr. 16/2026, publicat la 25 mai 2026, îi cere solicitantului să constituie, la depunerea cererii, o garanție financiară de 30 EUR/kW raportată la puterea electrică instalată din ATR, pe fiecare tehnologie de producere a energiei electrice, valabilă până la emiterea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor de construire a centralei (art. 19¹ alin. (1) din regulamentul de autorizare). Art. 19¹ nu reglementează expres o instalație de stocare de sine stătătoare, astfel că acest text, singur, nu stabilește dacă garanția i se aplică. Regulile privind garanția se aplică cererilor de acordare, modificare sau prelungire a autorizațiilor de înființare depuse după intrarea în vigoare a ordinului, sub rezerva celor două excepții de la art. II alin. (1); o autorizație emisă anterior se poate prelungi, la o cerere depusă după acea dată, numai cu constituirea garanției (art. II alin. (1) și art. III alin. (1)).

Exploatarea comercială a centralei are nevoie de o licență ANRE, fie pentru producere, care acoperă și stocarea adăugată capacității de producere, fie pentru o instalație de stocare care nu este adăugată unei capacități de producere; același articol scutește unele capacități mici (Legea 123/2012 art. 10 alin. (2) lit. a) și i) și alin. (5)).

Dacă centrala este deja construită

Pentru o centrală deja construită, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, procesul-verbal de punere în funcțiune și procesul-verbal de recepție finală sunt trei documente diferite, iar unul nu ține locul altuia. Cereți-le pe fiecare, împreună cu certificatul de racordare și licența.

Verificările care compară documentele

Multe probleme dintr-un dosar stau între două documente, nu într-unul singur. Verificările de mai jos le compară:

• Titularul: societatea numită în certificat, în decizia de mediu, în autorizație, în ATR, în contractul de racordare și în autorizația de înființare este societatea cumpărată? Dacă unul dintre documente numește altă societate, pe ce bază a trecut documentul la societatea cumpărată?
• Parcelele: parcelele din extrasele de carte funciară sunt aceleași cu cele din certificat, din decizia de mediu și din autorizație? Traseul cablului și stația au acoperire printr-un drept?
• Puterea: ATR-ul aprobă o putere evacuată, contractul de racordare o preia sau o actualizează, autorizația de înființare arată capacitatea autorizată, iar un memoriu descrie proiectul cu cuvintele dezvoltatorului. Pot diferi din motive bune, iar fiecare diferență trebuie să aibă unul. Memoriul Fântânele din 2025 spune că parcul „s-a dimensionat pentru o putere electrică instalată de 38,35 MWp” (pagina 11), cât fac cele 59 454 de panouri de 645 Wp, apoi „Se propune o putere instalată de cca. 39,35 MW” (pagina 12). Întrebați ce cifră poartă proiectul tehnic și ATR-ul.
• Datele: puneți toate termenele într-un singur tabel (certificatul, fiecare aviz, autorizația și prelungirea ei, ATR-ul și termenele lui, autorizația de înființare) și verificați că fiecare document este încă valabil la data de care depinde următorul.
• Afirmații și documente: un memoriu, un tabel de sinteză sau o prezentare spun ce afirmă dezvoltatorul. Verificați fiecare afirmație în documentul la care se referă.
• Mai multe documente de același fel: când dosarul are două ATR-uri, două autorizații sau două memorii pentru același proiect, întrebați cum se leagă: o actualizare, o înlocuire sau un alt proiect.

Cum citește ELARID dosarul unui proiect

ELARID citește fiecare document din dosarul unui proiect și înregistrează fiecare cifră cu unitatea, pagina și cuvintele din care a fost citită. Ține puterea aprobată prin ATR separat de puterea pe care o afirmă alte documente și nu o transformă pe una în cealaltă. Când două documente nu se potrivesc, ambele valori rămân una lângă alta până alege un om. Când din dosar lipsește un document de care depind verificările, de exemplu autorizația de construire sau contractul de racordare, ELARID îl trece printre documentele de cerut, cu numărul verificărilor care așteaptă după el.

Vedeți cum arată ELARID un proiect →